פסק-דין בתיק ה"פ 7926-04-13

מבוא

1.                    לפני תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה במסגרתה מתבקשת אכיפת הסכם לשיתוף עסקי במקרקעין שנכרת בין מר סלים שבו ז"ל, שעזבונו הוא המבקש (להלן: " המנוח"), לבין המשיב מס' 1 (להלן: "המשיב"). ההסכם הנדון (להלן: "הסכם שיתוף הפעולה") נחתם ביום 15.3.2009. כסעד נלווה מבוקש להורות כי 30% מהזכויות של המשיב מכוח הסכם אחר, שנכרת בינו לבין המשיבות הפורמאליות מס' 2-3, בקשר עם המקרקעין הידועים כגוש 30288 חלקה 2 (להלן: "המקרקעין") הן של המבקש. סעד נוסף שלו עותר המבקש הוא מתן צו שיורה על רישום הערת אזהרה בגין זכויותיו האמורות בפנקסי המקרקעין.

2.                    המשיב מתנגד למתן הסעד המבוקש. המשיבה מס' 2 (להלן: "הפטריארכיה") לא התייצבה לדיון ולא הביעה כל עמדה. המשיבה מס' 3 (להלן: "החברה") אינה מתערבת במערכת היחסים שבין המבקש למשיב, אך מתנגדת לרישום הערת אזהרה על המקרקעין.

3.                    נוכח המחלוקת אדון תחילה בשאלת זכויותיו של המבקש לפי הסכם שיתוף הפעולה ולאחר מכן בשאלה אם יש מקום לרישום הערת אזהרה לטובת המבקש.

זכויות המבקש על פי הסכם שיתוף הפעולה

הרקע העובדתי

4.                    אין חולק כי הפטריארכיה היא הבעלים הרשום של המקרקעין, ששטחם כ- 44 דונם. ביום 21.8.2007 נכרת בין הפטריארכיה לבין המשיב חוזה שכירות (נספח 2 להמרצת הפתיחה - להלן: "חוזה השכירות"). במסגרת אותו חוזה השכירה הפטריארכיה למשיב את המקרקעין לתקופה של שמונה שנים. בנוסף לכך כלולה בחוזה הוראה המעניקה למשיב זכות קדימה לרכישת המקרקעין (סעיף 11).

5.                    המנוח החזיק במקרקעין שכנים למקרקעין מושא התביעה והכיר את המשיב. בין השניים נכרת ביום 15.3.2009 הסכם שיתוף הפעולה (נספח 3 להמרצת הפתיחה), במסגרתו הסכימו הצדדים על שיתוף ביניהם בניצול הזכויות הנובעות למשיב מחוזה השכירות, ועל חלוקה בטובות ההנאה וברווחים שיצמחו מכך.

6.                    לאחר חתימת הסכם שיתוף הפעולה, פנה המשיב, באמצעות עורך דין, לרישום הערת אזהרה על המקרקעין לטובתו, וזאת מכוח ההתחייבות שניתנה לו מהפטריארכיה בחוזה השכירות. לאחר פנייה זו התברר כי נתקבלו אצל רשם המקרקעין בקשות נוספות לרישום הערות אזהרה (נספח 4 להמרצת הפתיחה), וכי חרף התחייבות הפטריארכיה למתן זכות קדימה למשיב היא התחייבה התחייבות נוגדת כלפי צדדים שלישיים.

7.                    המשיב הגיש תובענה בדרך של המרצת פתיחה אשר במסגרתה ביקש פסק דין הצהרתי לפיו העסקאות האחרות שביצעה הפטריארכיה לגבי המקרקעין הן בטלות (ה"פ 752/09). לאחר שהתנהלו מספר ישיבות הוכחות במסגרת אותה תובענה הגיעו המשיב החברה והפטריארכיה להסכם פשרה (נספח 9 להמרצת הפתיחה - להלן: "הסכם הפשרה").

8.                    הסכם הפשרה כולל, בין היתר, את ההוראות הבאות:

"5.       מוסכם על הצדדים, כי הסכם השכירות, שנחתם בין התובע לבין הפטריארכיה ביום 21.8.2007 (להלן: "הסכם השכירות"), על כל הוראותיו סעיפיו ונספחיו, הוא בטל ומבוטל בלי שהחברה והפטריארכיה מודות בכך שהיה אי פעם בעל תוקף כלשהו - ואין לתובע כל זכות מכוחו, בין מפורשת ובין משתמעת לרבות זכות קדימה.

6.         מוסכם על הצדדים, כי ככל שיעלה בידי החברה להקים את הפרוייקט על גבי הנכס, כהגדרתם של הפרוייקט והנכס בסעיף 2 להסכם הקומבינציה, יהיה התובע זכאי לקבלתן בנכס של 5 יחידות דיור בנות 4 חדרים כל אחת (דירות ממוצעות בפרויקט). החברה תבחר מתחם או מבנן או קבוצת יחידות דיור בפרוייקט, הכוללים לפחות 30 יחידות דיור ממוצעות בפרוייקט שמתוכן יבחר התובע את 5 יחידות הדיור להן הוא זכאי כמפורט לעיל..."

9.                    במסגרת הסכם הפשרה ואישורו על ידי בית המשפט נרשמה לטובת המשיב הערת אזהרה על המקרקעין וזאת מכוח הסמכות המסורה לבית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

10.                המבקש פנה אל המשיב בדרישה להכיר בזכותו מכוח הסכם שיתוף הפעולה לקבל 30% מתוך הדירות שהמשיב אמור לקבל אם ייבנה הפרוייקט, וכן לרישום הערת אזהרה לטובתו. משסרב לכך המשיב וחלק על פרשנותו של המבקש להסכם הוגשה התובענה.

הסכם שיתוף הפעולה

11.                כאמור, הסכם שיתוף הפעולה נערך ונחתם עוד ביום 15.3.2009 והוא קודם בזמן להסכם הפשרה שבין המשיב לבין הפטריארכיה והחברה. פרשנות הוראות הסכם זה היא העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים. פרק המבוא של הסכם שיתוף הפעולה כולל אזכור של חוזה השכירות:

"הואיל וצד א' (המשיב - א.ד.) מצהיר כי שכר מאת הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית בירושלים (להלן- "הבעלים") מקרקעין שבבעלותה הידועים כחלקה 2, בגוש 30288...

והואיל ובין צד א' לבין הבעלים נחתם ביום 21.8.07 הסכם שכירות בנוגע למקרקעין לתקופה של 8 שנים החל מיום 22.8.07 ועד ליום 21.8.2015 ושילם תמורה כספית ע"ח השכירות (להלן - "הסכם השכירות")...